

	   ****** 淺談租屋之權利與義務 ******


文：招嘉慧

住，是民生一環。租屋，更是多數在美求學者均須面對的問題。在此新舊學期交
接之際，正是留學生們尋找新居的高峰期。然而許多法律問題，也由此繁衍而生
。如，押金的取回、中途解約的責任、租約的轉讓等，諸如此類。更還有其他種
種之意想不到，造成許多困擾。

本文主旨在提供大家基本之租屋法律常識。以期減少金錢及精神上之損失。避免
不必要的困擾與紛爭，節省您的時間與精力。

一、租約

租賃在美國係屬「契約」行為，適用一般契約法的原理與原則。依契約自由的法
律概念，在不違反公序良俗及公共政策的原則下，房東與房客可依彼此所需，議
定其契約之條款。

租賃期間在一年以上之租約，必須以書面為之。若為按月租屋(month by month)
，則口頭契約亦可。在紐約州，此「一年」之計算係指租賃期間，而非由訂約日
起算。如，九月一日雙方同意該租賃關係，但起租日為九月十五日，一年為期，
則此租賃期係九月十五日起算一年。

１．簽定租約

一般住宅之租賃契約，在辦公用品文具店均有出售。這類格式化契約，原則上對
雙方權益的保障尚屬公平。但坊間所賣，許多係以房東之立場而擬定，房客應詳
細閱讀後再簽字。基本上，房東提租約的情形較為普遍。然而，房客亦可自備租
約，要求房東採用。除此之外，雙方還可在此類現成的契約之後，附加其他條款
。如：車位之指定、終止租約通知期之長短等各項細節均可載明於契約之上。

２．終止租約

終止租約時，一般各州均要求在契約失效前給予三十天的不續約通知，未予以此
一通知時，往往使對方誤以為係續約之默許。此一通告應以書面為之，用掛號信
件(Certified Mail)寄出，並妥善保留對方簽收的回條。

３．中途解約

中途解約，恐怕是最令人煩惱的情況了。如果房客欲中途解約，應徵得房東同意
，放棄該租賃契約。而且房東須以明示方式行使其同意，而非默示或暗示。房東
若將該處所重新出租他人，則可視為明白表示同意該租的終止。但有極少數例外
的情形須注意，如果房東清楚明白的表示其重行出租，係以房客之名義替房客代
找續租人時，則舊房客仍須對房東負責。若新房客不付租金，則在此特殊情況下
，房東仍可向舊房客求償。若房東不同意解約，又未將該處重行出租，則房東除
了有權扣留一個月的押金之外，還可就契約所訂，要求房客履行其繳交租金之義
務。

要避免此種困境，最好的途徑是簽約時，即明訂在中途解約的情況發生時，房客
無須為所餘之租約負責。但稍有法律常識的房東，是沒有理由輕易放棄此項法律
賦與的權利與保障的。

其次可行的方法則為下文所提到的轉租(subletting)。最不得已，則試行提早通
知房東(如九十天前)，使之有充分的時間找到合適的理想房客，一般房東在有了
新的房客之後，亦不願再計較太多。

解約時，特別須注意的是，若該租約剩之有效期仍在一年以上時，租賃關係的同
意書，亦須以書面為之。

二、房東之權利與義務

１．房東須提供房客安全、適於居主與合理使用的居所，此項公共政策，房東不
得以契約排除之。房東並應提供下列之基本事項：

Ａ．維修房屋內外及多單位住戶之公用區域之設施，使之適於居住，例如充足的
熱水供應，冬天的暖氣設備等。

Ｂ．房屋內外、廚房、浴廁不應漏水或堵塞。但肇因於房客使用不當者，房客亦
應負責。

Ｃ．水、電、瓦斯、電器用品等，均須為安全且正常。各種管線也不應有嚴重之
銹蝕或滲漏現象。

Ｄ．屋內不應有老鼠、跳蚤、蟑螂等害蟲。除蟲(pest control)是房東應做之事
，但若為房客之過失者(如、房客飼養寵物或不注意衛生者)除外。

若房東未善盡維修之義務，房客可將修理之部分，表列清單，通知房東。房東應
於三十天內前來檢修或給予合理之答覆。如該事項須立即修復，則房客可通知房
東後，自行雇人修理，再將費用自房租中扣除。少數簡易之工作，房客若自行修
復，則材料費及工作時數亦可抵免房租。較大之工程，除非房客係專業人材，否
則因涉及面過廣，應避免自行動手。若該毀損已嚴重影響居住之品質與便利，房
客亦已給予房東明確合理之通知，而房東仍未盡其維修之義務時，房客得拒付租
金。此時房東若以租金未付為由，訴請驅逐房客時，房客可將上述情形舉證作為
抗辯之理由。同時，因房東未盡維修責任而產生侵權行為，房東須就其過失負責
。

２．房東不得以種族、膚色、國籍、年齡、宗教、性別、性傾向(如同性戀)、婚
姻狀況及小孩人數，或身體殘障為理由而拒絕租賃。

３．紐約州法規定，房東應將押金存於有利息之分別帳戶(Trust)之中，不得與
房東其他存款混淆。這一點，許多房東皆未遵守。房東違返此法時，房客可提出
訴訟，勝訴後有權立取回全額之押金。

４．房東須遵重房客之穩私權。若須進入房客已搬入之租所，應事前通知，並於
一般正常作息時間內造訪。經房客同意後，房東得進入租所進行必要之維修，或展
示該處供欲承購或承租者。否則，房東僅於緊急狀況下，或房客放棄租約搬出後
，或持有法院命令時，才可未經事前知會房客，取得同意而自行進入。
若房東干優房客之穩私，房客有權報警作成筆錄，以便日後作為佐證。但若為房
東以外之陌生人侵擾房客隱私或安寧時，房東自無須為陌生人之侵權行負責。

三、房客之權利與義務

１．房客應避免租所之毀損。在任何情況下，房客有義務在租約終了時，將租所
還原成起租之原狀。當然，若係天災等人力不可抗拒的因素(火災不算)，或雙方
在契約中另有規定，則不在此限。此外，因房客管理不善而導至他人受損傷時，
房東是法律義務賠償人，但房客也可被同時提出告訴，負擔賠償責任。

２．房客應按約定時繳交租金。此為房客之主要義務之一。在法理上，房客不中
途解約，擅自搬出後拒繳租金。如前所述，欲中途解約，應經房東明白同意終止
該租約，或房東事後將該處另租他人，房客始不須行使繼續支付租金之義務。否
則依契約所定，租金仍須繼續繳付，至約滿日為止。雖然如此，但一般而言，房
東多半立即將該屋出租，以減少經濟上之損失，而不採取法律途徑。因為即令房
東勝訴，但實際上求償不易。

主要原因是租屋若為學生，多半無定產與工作，無從強制執行該判決(judgement)。但
房東仍可依法扣除全額(一個月)之押金。而且房東若將其勝訴之判決書登錄信用報告上
時，則房客信用受損。不但將來在美辦理各項貸款時受不良影響而無法貸款，就連再次
租屋時，若新屋主事先調查該房客之信用，則在其發現此一紀錄後，必然拒租。屆時，
該房客須連本帶利付清所欠金額後，該記錄始能撤銷。是故，若不幸被判敗訴，最好是
儘快依判決付清所欠是為上策。

３．租金若有大幅之調整，房東應於相當時日前(至少一個月)通知。在雙方同意
之租期內，房東不得任意調高租金。至於漲幅大小，許多州均有「房租管制法」
(Rent Control or Rent Stabilization Law)，限制其每次漲幅的百分比。

四、租約之轉讓
若雙方在契約中無特殊之約定，則有時間期限之租約，房客可自由轉讓他人；在
房屋買賣時，新買主即「繼承」原賣主之一切權利，或為房東。但此項權利移轉，
須正式通知房客始生效力。

房客方面的轉租，則有將其所餘之租賃期限完全轉讓(Assigment)及部分轉讓(Su
bletting)。舉例而言：Ａ．房客甲向房東乙租某屋，租期兩年。一年半後因畢
業回國，故將所餘半年租約轉讓新房客丙。此為完全轉租。Ｂ．若房客甲因暑假
回國，而將該屋轉租於新房客兩三個月，待甲返美後，丙須搬出，甲則住滿所餘
之租期。此時，甲與丙間形成另一新的租賃契約。甲成為所謂之「二房東」，而
丙與原房東乙之間，反而無直接之租賃關係。此為部分轉租。以下即為此兩種轉
租時應注意的權利義務。

１．完全轉租時，丙是首先須對房客之義務盡責之人。甲僅於丙不履行其義務時
，必須對房東乙負責。部分轉租時，在甲與乙的租賃契約下，甲為應盡義務者，
與新房客丙毫不相干。換言之，原房客甲，無論在Ａ例或Ｂ例中，均處較為不利
之地位。甲若欲避免擔負太多責任，可行之法為要求新房客丙與原房東乙直接簽
約。或將丙加入原來甲、乙間的租約之上。

２．租金方面，除契約中另有訂定外，一如其他之義務，無論何種轉租，原房客甲
均須對房東負責。新房客可直接付租金給房東，但若其無法給付時，房東可向原
房客催租。即使是完全轉租亦然。特別說明的是，在Ａ例中，若丙三個月後搬出
，並將該約轉讓給丁，則丙只須就其所實際占有該住所的三個月負責。丁若不付
租金時，因丙已搬出，房東在依法先向丁請求租金不遂後，得向甲請求。丙則不
在請求範圍之內。而在部分轉租的Ｂ例中，丙雖可直接付租金給房東乙，但甲才
係訂約人。丙不付租金時，房東須先向與之訂約的甲請求給付，而不得直接強制
丙付租金。雖然如此，房東乙仍得以租金未給付為由而直接驅逐新房客丙。

３．若新房客丙被原房東乙非法驅逐，則若為完全轉租，則丙可控訴乙，及原房
客甲。但若為部分轉租，則丙只能控告二房東甲。

４．原則上房東均不願發生轉租的情事，甚至常於租約中明文加以限制或禁止。
除非原租約中明載，否則房東無權終止該租約之轉讓。房東僅得要求違約轉讓的
原房賠償其所受之損害，而讓租約之轉讓仍屬有效。若原租約中載明房客違約轉
租他人時，房東有權終止租約，則直至房東撤取法律行動勝訴前，該轉租之契約
乃屬有效契約。

目前各法院的態度較對房客有利。例如，若房東直接收受來自新房客之租，
且未表示反對轉租之意，則不得再有異議。在Dumpor's Case中，房東一旦曾經
同意轉租，則對將來該房客之其他轉租行為不得異議(契約另有訂定者除外)。
但許多州亦允許房東合理情況下，撤銷該轉租契約。例如，新房客有不付租金或
毀損房屋之虞。

五、押金

一般租屋時，房東會要求一個月的租金作為押金。有些州還允許房東預收最後一
個月的房租。亦即房客自發出三十天後搬家的通知後，即無須再付房租，以免發
生糾紛。亦有房東酌收少許(一、二百美元)之清潔費用(cleaning fee)，也屬合
理。為便於讀者明瞭，本文在此借用「訂金」與「押金」之台灣法律概念來作說
。(事實上在美國兩者並無分別，均為deposit)。

１．訂金。房客預付租金為訂金者，訂約後，該訂金即折算或租金。若房東改將
租所租與他人，則應全額退還，並賠償房客因之而產生之金錢損失。反之，若係
房客中途反悔，改租他處，則房東亦可自訂金中扣除其損失之租金。例，預付租
金一個月以為訂金，五日後通知房東不簽租約，若十日後房東順利租與他人，則
房東之損失僅為半個月之租金，房客有權要回半個月的訂金。

２．押金(security deposit)。許多同學在押金的取回上，均有不愉快的經驗。
依法而言，房東有權扣取合理之押金以作為修理及打掃房屋之費用。故房客於搬
出前，務必將房屋返還成房東交屋時之原狀。尤其應注意廚房、浴廁等。留學生
合住時，往往因疏於清理這類共同區域留下慘不忍睹的油垢，而導至龐大的清理
費用。

房客搬入或搬出時，最好均會同房東，共同檢查，並列成清單，或以有日期之相
機拍照存證。若搬出時一切無礙，應要求房東出具簡短之證明，以為索回押金之
憑據。房東將房子轉賣時，可以合理扣除部押金(如為房客換門鎖五十元)，但須
通知房客其理由及金額，再將所餘押金轉與新房東。
一般而言，在你交屋並交回鑰匙後十五至三十天內，房東應退還押金。若不然，
則須有合理之解釋。否則房客可上小額法庭(訴訟標的在美金2,500以下者)，訴
請退還押金。

六、結語

事前注意每個細節，是避免日後產生紛爭的不二法則。不但租約應妥為保留，其
他一切與房屋有關之單據或往來文書，均應影印存證。若不幸發生爭執，房東提
起驅逐房客之訴訟，此時若房客有合理之抗辯理由，則應立即聘請律師為之答辯
，切莫拖延。因此類訴訟，答辯期很短，多半在一週之內即須將答辯書送入法院
。否則敗訴後警長立即前來強制搬遷，甚至還得賠償房東之損失。反之，房東亦
不得未經法定程序而不當手段迫使房客搬遷。否則房客亦可要求損害賠償。

一般各大學校園中，均有免費提供基本法律諮詢服務的機構，同學們應加以善用
。地方上亦有許多非營利之服務團體。如紐約市之時代服務社，(212)962-3096
，皆可為您免費服務，協助您解決租屋的法律問題，感謝李成律師、蔡淑瓊律師
提供寶貴資料。◆
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